外资PE抄底北上广深,中资再不出手写字楼就要被(3)

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梳理数据发现,上海地区的部分物业易主频率非常高,如上海的高腾大厦和上海广场。尤其是高腾大厦,每位买家的平均持有期限只有三年。

PE收楼的赚钱逻辑——以黑石为例

外资大有跑步进场的趋势,外资PE如此动作,难道说这买楼是门好生意?作为持有物业的内资是否可以顺势退出?

远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉,“当遇到难得的窗口期,如外资都在抄底商业地产,我们也会选择提前退出,但不会一次性退出。远洋资本实行长期策略,每年都会有新的收购,每年也会有新的退出。”

那么不同项目类型的投资回报率如何呢?

周岳将交易型不动产的投资策略分了四类——核心型、核心增益型、增值型和机会型。

核心型关注地段、现金流良好的资产,但这类项目收益率偏低,IRR约为 8%-10%。

核心增益型关注有一定提升空间的资产,通过租赁的提升来提高项目的租金收入,IRR约为10%-12%。

增值型通过改造来帮助资产赋能,对资产会进行一些大体量改造,IRR约为12%-15%。

偏机会型主要关注不良资产的投资,IRR一般在18%以上。

那么PE收楼这门生意到底该怎么玩才能赚钱?

无疑,黑石是这方面的鼻祖,它也是在这门生意上面赚得最盆满钵满的顶级PE之一。

作为全球房地产PE资金规模top4的黑石,成立于1985年,是全球最大另类资产管理公司之一。黑石集团的业务由私募股权、房地产、信贷、对冲基金以及财务顾问五部分组成。

截至2018年年底,黑石集团管理资产规模已达4722亿美元,其中,房地产基金的资产规模约1362亿美元,超过私募股权和信贷业务,成为黑石集团管理规模最大的业务。

图:2018年黑石四大业务板块资产管理规模

黑石集团的房地产投资业务始于 1991 年,目前已管理12只机会型地产基金、1只核心增益型地产基金以及4个不动产债权投资平台,投资标的集中于住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。

黑石对亚洲等新兴金融市场的投资是在2008年金融危机后。

2008年,黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心,这是黑石在中国内地收购的第一个商业地产项目。2011年,在持有该物业三年后,黑石以14.6亿元成功将其脱手,套现约4亿元,在持有该物业的三年时间内,黑石将其出租率提高至90%以上。

前脚刚甩卖完Channel1购物中心,后脚就杀出“回马枪”。2012年,黑石联合台湾顶新集团以23亿元收购华敏帝豪大厦写字楼部分。据悉,该大厦位于上海市中心,写字楼的出让面积为4.75万平方米,单位成交均价约为4.84万元/平方米,远低于6万元/平方米的对外的报价。

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